链家地产创新金融业务涉嫌违规

上周以来，链家地产陷入了公司成立以来最大的危机。据央视报道，此次遭遇危机和质疑的起因，是链家地产将已被法院查封的房产卖给第三方，并为促成交易向客户提供高息贷款。不过随着事件的不断发酵，才发现真正把链家推向风口浪尖的则是其于去年力推的创新金融业务，以及其业务模式。

本报记者 卢建波

与金融结合崛起的链家

走在密集生活区附近，链家地产中介的绿色标志极为显眼。然而很多人不一定知道，这家目前国内的地产中介龙头，其过去一年能在全国范围内实现“大跃进”，正是靠的将自身产业链与金融进行完美结合，从而增强了自己得天独后的优势。

据了解，链家地产成立于2001年，其前身是链家·宝业。2005年3月，链家地产成立专业金融服务中心。同年5月，链家地产全面快速发展战略正式启动。从那以后，链家地产的扩张速度就十分惊人。数据显示，2004年底链家地产只有20多家门店，到2014年门店数扩张到了1500多家。

从2014年开始，链家地产走上整合兼并之路，先后并购了成都伊诚、上海楼盘德祐、北京楼盘易家、深圳楼盘中联、广州楼盘满堂红等多家房地产中介公司。数据显示，2015年底链家门店突破5000家。

链家快速扩张，其业绩在2015年得以飞速增长。数据显示，2014年链家地产成交额仅2000亿元，2015年成交额达到6900多亿，成为国内规模最大的地产中介公司。从链家的业务来看，主要通过佣金、抬高房价赚取差价、利用金融服务获取利润三个方面来攫取经济利益。据链家披露的数据显示，前两项业务是公司利润的主要来源，金融服务获取的利润不到20%。不过这个看似利润占比并不太大的金融服务，正是链家能飞速发展的“秘密武器”。

记者发现，链家在金融领域获利主要有三个途径：一是链家金融涵盖房产交易过程需要的所有融资环节。据悉，目前只要在链家交易的购房者在任何环节有短期借贷需求，链家都可提供资金支持。另外，为了获得更多资金来源，链家金融还针对二手房和新房交易资金分别推出了“家多宝”和“新房宝”两款理财产品。

其次，通过高额的融资攫取利息差。链家金融的资源主要是吸纳广大的投资者，链家吸纳资金的年率为7.2%—8.4%，但链家的短期贷款月利率高达2%~2.5%，意味着链家可赚取高达1.58%的月利率。

最后，靠巨大的资金沉淀带来的收益。链家要求买卖双方的资金必须通过其全资子公司中融信的担保，中融信负责链家地产所有房屋交易的产权核验、资金托管、房屋按揭贷款以及融资业务。这样买卖方所有涉及的资金都会在链家沉淀一定的时间，这和支付宝担保淘宝交易是完全一致的，这也是链家在中介领域的独创。有人粗略计算，链家2015年二手房成交预计4000亿，以平均40%的首付预估，全年的首付资金1600亿，每天资金沉淀4.28亿，按平均每个交易沉淀10天资金计算，按8%年利计算，2015年预计可带来9380万元的收益，当然链家若将该资金用作其他用途获得的收益将会更大。

业内人士坦言，在链家的资本故事里，链家通过占领市场加强垄断地位，增强自己在二手房领域的定价权，同时向一手房拓展，延伸金融服务等房产上下游行业攫取了巨额利润，这才让链家几乎整合了VC和市场所青睐的一切模式。

创新金融业务备受质疑

链家地产在2015年的发展速度令同行侧目，一是靠通过整合兼并，迅速占领了整个房产中介市场，增强了自己在二手房领域的定价权，二是辅以了金融服务，将自身的产业链与金融业务进行完美结合，更加增强了自己得天独后的优势。

据悉，链家的金融服务叫做链家理财，被描述成为：“首创了房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条”。其中与互联密切相关的业务是资金托管和过桥融资。

据了解，链家金融于2014年11月29日正式上线。来自链家理财官数据显示，截至2016年2月24日，平台累计投资金额达到177亿，已发放收益达到1.75亿，投资用户体量为31万，人均投资金额为16.6万元。目前已有北京及天津楼盘、南京楼盘、上海、成都、武汉楼盘五个异地分公司的金融业务对接上线，接下来将快速复制北京的成功经验以覆盖东部沿海和中部、南部等22个城市。

链家理财CEO的魏勇表示，目前链家金融业务已占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。正是如此，链家金融业务被看成是链家地产最大亮点，也是今后增长潜力点。

记者发现，最被链家地产看好的金融业务却引来了业内一片质疑，而随着媒体报道不断深入，链家金融业务大量疑似违规问题也逐渐浮现水面。

首先，链家理财涉嫌资金池。像“家多宝”和“定期宝”两款产品的投资协议，投资人都是和链家地产以及其全资子公司中融信担保签订的协议，并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订协议。

事实上，银监会于去年底发布的“贷细则”征求意见稿将贷平台定位为纯信息中介，不得提供增信服务，不得设立资金池。目前来看，“家多宝”和“定期宝”不是投资人与借款人的直接对接，交易信息极不透明，难以判断资金流向，因此存在资金池风险。

其次，链接金融还存在闭环模式下的自担保。在链家金融的闭环模式中，中融信担保公司扮演了重要的角色，该公司在承担发放贷款职责的同时，还为链家理财端的项目提供担保。然而查询全国企业信用信息公示系统发现，中融信担保公司成立于2006年，该担保公司的唯一股东为北京链家房地产经纪有限公司，中融信作为担保端，为平台端链家理财的全资子公司。而最新的络借贷新规“十二禁”中提到，络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。

记者发现，作为链家金融闭环中的重要一环，“理房通”也被指违规。据悉，理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。同时通过对买家的房款进行监管保护。事实上，理房通的牌照资格是互联支付，并不具备资金监管、财富管理、担保这样的资格。