上千万投资商铺血本无归 只因不知道租金定价内幕

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商业地产由于涉及到投资回报率，一直被视为较为高深的产品。然而天价商铺不断的今天，北上广等一线城市单价超200万的商铺已经不再稀奇，那么有人不禁要感叹，售价200万每平的商铺，10多平方，应该收多少租金才能得到合适的回报，这个价格商家能够承受吗？

在网上，有商业地产从业者“透露”了租金定价核算的3个方法，大家可以参考下。

1、横向比较

根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的，新型商业较为适用。

但是这种方法是存在一定问题的：比如，没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。

2、回报率倒推

根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推，万达、凯德等较为成熟的商业体适用。

存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。

3、细分业态推算

百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。新型商业较为适用，对于市场比较了解的商业操盘者较为适用。

存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

探究：单价200万商铺租金多少？

回到文章开头，如果按照上面第2种方法——回报率推算，那么单价200万/平的商铺，租金应该多少呢？有专业人士指出，这种商铺一般是分割成小铺位，做快食业态，比如奶茶、鸡排之类的，这种业态毛利高，出品速度快，只要销售量巨大，就会有盈利空间。

以200万/平为单价，以5%回报率简单计算一下，租金就是不到300元/㎡/天，按照10㎡大小计算，每天的租金就是不到3000元/天，餐饮的合理租售比要低于30%，也就是说每天销售额至少要达到10000元才不会亏损，以奶茶店为例，平均客单价为10元，也就是说每天要销售1000杯奶茶才可以保本，只要有足够的客流量，达到这个销售额是完全有可能的。

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